Les murs commerciaux sont le local, un bien immobilier. Le fonds de commerce est l’activité qui y est exploitée : sa clientèle, son enseigne, son droit au bail, son matériel. Les deux se vendent séparément, chacun avec ses règles, et le bail commercial fait le lien entre eux. Bien les distinguer évite des erreurs lors d’une vente de fonds de commerce.

L’essentiel

  • Les murs sont un immeuble ; le fonds réunit les biens qui servent à exploiter une activité, et la clientèle en est l’élément essentiel.
  • Les murs ne font jamais partie du fonds, même quand une seule personne possède les deux.
  • Le bail commercial dure au moins neuf ans et donne au locataire un droit au renouvellement.
  • La vente du fonds emporte en principe celle du bail : une clause qui l’interdit est sans effet.
  • Quand le local est vendu, le locataire commerçant bénéficie en principe d’un droit de préférence.

Que sont les murs commerciaux ?

Les murs commerciaux sont le local où s’exerce l’activité : un bien immobilier, avec sa structure et les équipements attachés au bâti. Leur propriétaire peut y exploiter lui-même un commerce ou les louer à un commerçant par un bail commercial. Le locataire a alors le droit d’occuper les lieux, mais il n’en devient jamais propriétaire.

Pour le propriétaire, les murs sont d’abord un placement. Il en attend un loyer régulier, la valorisation de son bien et un locataire solide. Il garde à sa charge les grosses réparations, celles qui touchent au gros œuvre et à la structure de l’immeuble.

Exemple : une investisseuse achète, à Bayonne, le rez-de-chaussée commercial d’un immeuble déjà loué à une boulangerie. Elle devient propriétaire des murs et bailleresse. La boulangerie, sa clientèle et son matériel restent la propriété du boulanger.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce est l’ensemble des biens qu’un commerçant utilise pour exercer son activité. La clientèle en est l’élément essentiel : sans clientèle, il n’y a pas de fonds.

Le fonds comprend des éléments incorporels : la clientèle, le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, les contrats en cours, les marques ou les licences. Il comprend aussi des éléments corporels : le matériel, l’outillage, le mobilier, les agencements et les marchandises.

Le local n’en fait jamais partie, même si le commerçant en est propriétaire. Le fonds peut donc être vendu sans les murs, et les murs sans le fonds. Le fonds peut aussi garantir un prêt : c’est le nantissement, l’équivalent pour le fonds de l’hypothèque sur les murs.

Quel rôle joue le bail commercial ?

Le bail commercial relie les murs et le fonds. Pour le commerçant locataire, le droit au bail est souvent l’un des éléments les plus précieux du fonds : sans lui, l’activité doit déménager.

Le bail dure au moins neuf ans. Le locataire peut en principe y mettre fin tous les trois ans, avec un préavis de six mois. Le bail fixe le loyer, les charges, la répartition des travaux et la destination des lieux, c’est-à-dire les activités autorisées. Changer d’activité suppose une procédure particulière, la déspécialisation.

À l’échéance, le locataire a droit au renouvellement s’il remplit les conditions légales, notamment l’immatriculation. Le propriétaire peut refuser, mais il doit alors, sauf motif reconnu par la loi, verser une indemnité d’éviction. Elle correspond le plus souvent à la valeur du fonds.

Que devient le bail quand on vend le fonds ou les murs ?

La vente du fonds

Le bail suit en principe le fonds : l’acquéreur reprend le droit au bail. Une clause qui interdit au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds est réputée non écrite. En revanche, si le bail prévoit l’agrément du bailleur, il faut le respecter : à défaut, la cession ne lui est pas opposable.

Avant d’acheter un fonds, lisez donc le bail en premier. Sa durée restante, son loyer, la destination des lieux et ses clauses de cession pèsent directement sur la valeur du fonds.

La vente des murs

La vente des murs ne met pas fin au bail : l’acquéreur devient le nouveau bailleur. Le locataire bénéficie en principe d’un droit de préférence. Le propriétaire doit d’abord lui proposer le local, en lui indiquant le prix et les conditions de la vente, et le locataire dispose d’un mois pour accepter.

Ce droit vise les locaux commerciaux et artisanaux, pas les bureaux ni les entrepôts. Il ne joue pas non plus dans certaines ventes, par exemple au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du propriétaire.

Acheter les murs, le fonds ou les deux : que vérifier ?

  • Si vous achetez les murs, vous faites un placement immobilier. Vérifiez le bail en cours, la solidité financière du locataire, l’état de l’immeuble et les travaux à prévoir.
  • Si vous achetez le fonds, vous reprenez une activité. Vérifiez la réalité de la clientèle, les comptes, le bail et les contrats repris.
  • Si vous achetez les deux, vous réalisez deux opérations distinctes : deux actes, deux financements et deux régimes fiscaux.

Les négociations elles-mêmes vous engagent : les rompre de façon brutale peut engager votre responsabilité (voir notre article sur la rupture des négociations précontractuelles).

Comment les murs et le fonds sont-ils évalués et financés ?

Les murs s’évaluent comme un bien immobilier : par comparaison avec des ventes voisines et selon le loyer qu’ils rapportent. Le fonds s’évalue souvent par un pourcentage du chiffre d’affaires propre à chaque activité, complété par l’analyse de sa rentabilité. Ces barèmes ne tiennent pas compte du bail, qu’il faut donc examiner à part.

Le prêt qui finance les murs est généralement garanti par une hypothèque, celui qui finance le fonds par un nantissement du fonds.

Les impôts diffèrent aussi. La vente du fonds supporte des droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur, calculés hors marchandises neuves : un droit fixe de 25 € jusqu’à 23 000 €, puis 3 % jusqu’à 200 000 € et 5 % au-delà. La vente des murs, elle, se fait devant notaire et supporte les droits d’une vente immobilière.

Questions fréquentes

Droit au bail et pas-de-porte, est-ce la même chose ?

Non. Le pas-de-porte est versé par le locataire au bailleur, à la signature du bail. Le prix du droit au bail est versé par le nouveau locataire à l’ancien, quand celui-ci lui cède son bail. Dans une vente de fonds, le droit au bail est transmis avec le fonds.

Le vendeur du fonds est aussi propriétaire des murs : que se passe-t-il ?

Il peut vendre le fonds et garder les murs. Il signe alors un bail commercial avec l’acquéreur, qui devient son locataire. Il peut aussi vendre les deux, par deux ventes distinctes.

Faut-il informer les salariés avant de vendre le fonds ?

Oui, dans les entreprises de moins de 50 salariés : ils doivent être informés au moins un mois avant la vente, pour les ventes conclues depuis fin juillet 2026. Entre 50 et 250 salariés, c’est le comité social et économique qui est informé et consulté.

Notre accompagnement

Le cabinet LEFEBVRE AVOCAT intervient dans l’achat et la vente de fonds de commerce et dans les baux commerciaux, à Bayonne et dans tout le Pays basque. Nous analysons le bail avant l’achat, rédigeons ou vérifions les actes et accompagnons vendeurs, acquéreurs et bailleurs dans leurs négociations. Chaque intervention fait l’objet d’une convention d’honoraires écrite.

Vous achetez ou vendez des murs ou un fonds de commerce ? Vous pouvez nous joindre au 05 59 46 15 89 ou prendre rendez-vous au cabinet.

Textes et décisions cités